2017.09.11 Większe rygory dla ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego

Od dnia 11 września 2017 r. obowiązują nowe przepisy ustawy o własności lokali, uzależniające możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego od stwierdzenia zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjami administracyjnymi: pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie.

Tę istotną zmianę wprowadziła do ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) nowelizacja dokonaną ustawą z 20.07.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. poz. 1529). Zgodnie z nowym art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Ponadto, nowelizacja przesądza, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym będą mogły stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Obowiązek zbadania zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w zakresie wyznaczonym przez przepisy prawa miejscowego oraz decyzje administracyjne będzie dotyczył nie tylko notariusza, ale również sądu cywilnego wyodrębniającego lokale w toku postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości. Jeżeli zatem sąd dojdzie do wniosku, że wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też pozwoleniem na budowę albo na użytkowanie, nie wydzieli samodzielnych lokali, ustalając jedynie udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Wymogiem ustanowienia odrębnej własności lokalu jest uprzednie zbadanie przez starostę, że lokal spełnia przesłankę samodzielności i wydanie zaświadczenia w tym przedmiocie. Jeżeli jednak strona nie uzyskała zaświadczenia starosty, a mimo to doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu, otwarta pozostaje droga, dla podmiotów mających w tym interes prawny, do żądania sądowego stwierdzenia nieważności tej czynności. Do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia nowelizacja ustawy upoważnia także właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz starostę.

Za: Marek Sondej, LEX, dostęp 13.10.2017